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房地产税一波未平,房屋空置税一波又起!

房地产税一波未平,房屋空置税一波又起!

房地产市场从不缺劲爆话题,尤其是在异常敏感的当下,任何风吹草动都能掀起阵阵波澜。

房地产税一波未平,房屋空置税一波又起!

这不,近日,空置税就因为国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴的一句话被推上了风口浪尖。

他表示,“征收空置税”已经到了时机。

什么是空置税?

空置税?这是什么鬼?房地产税还没有出台,怎么又冒出一个新税种?

其实,空置税说新也不新。它和房地产税一样已讨论多年,总是每隔一段时间就被翻出来“炒”一下。

早在2010年,北京住建委就提出对“不住不租不卖”的空置房征税。

2011年,全国政协委员郭松海建议,开征房产空置税试点。

今年2月27日,九三学社中央拟向全国政协十三届第一次会议提交《关于促进房地产市场平稳健康发展建议的提案》中有一则:必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”。

今年5月,中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》,建议用“空置税”来替代房产税,从而增加住房持有成本,提高住房利用效率。

……

空置税,顾名思义,就是对空置的房屋征收的税,属于持有环节的一个税种。

而在仇保兴的观点里,空置税是作为房地产税的分解项。

仇保兴指出,遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务,应该分解为四个税:消费税、流转税、空置税和物业税。

先率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

仇保兴说:“物业税可以等5年,几年以后慢慢考虑。前三种税先行,房地产泡沫就可以烫平而不是刺破,对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”

为什么开征空置税?

何为空置?就是自己不住,也不往外出租,处于“闲置”状态的房屋。

你可别小看这部分房屋的数量。仇保兴透露,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的。鄂尔多斯空置率达到了70%,北京空置率在百分之十几到二十。从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

而据2014年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告显示:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。据此估算,城镇地区空置住房约为4898万套。

其中,北京的住房空置率为19.5%,上海住房空置率为18.5%,重庆住房空置率为25.6%,成都住房空置率为24.7%,武汉住房空置率为23.5%,天津住房空置率为22.5%。

另据中国房地产报《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%-26%。一线城市空置率22%,二线城市24%。

这两个数据都与仇保兴的观点相吻合。

此外,还有一份参考数据,就是今年3月国家电网公布的我国房屋空置率调查结果。根据每户电表数据测算出,2017年大中城市房屋空置率约为11.9%,小城市房屋空置率约为13.9%,农村房屋空置率约为14%。

这个数据是比前几个都低,但还是高于国际标准。

按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

如此高的空置税,也意味着大量房源被掌握在了少数人手里。这既是一种资源的浪费,也是房地产泡沫的一大推手。房屋空置率越高,使用率就越低,泡沫越大。

大量的空置房,其实就是当前房地产市场存在的泡沫。房屋空置率越高,使用率就越低,泡沫越大。如果无法去掉,将会成为未来房地产市场再次反弹的诱因。

所以征收空置税势在必行。

如何征税?

那么,如何征收空置税呢?国内、国外都有案例可参考。

1)如何计税?

法国:住宅空置超1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%。

温哥华:须申报是否空置房,空置6个月须缴房产价值的1%,谎报业主将面临每天罚款10,000加元的严厉处罚。

墨尔本:借鉴了温哥华的政策,对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

英国:如房产被空置长达两年或以上,政府会对空置房屋徵收100%额外市政税。

澳洲维多利亚:每年须缴付楼价1%,若费用无如期缴清,有机会被当局扣起有关单位,待售出后从所得金额中扣除相关费用。

荷兰:如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;

瑞典:政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

2)如何判断空置?

加拿大判断房屋空置的方法是:产权人自己申明房屋状态,然后税务部门对房屋状况进行审计,就是抽查,通过水电、煤气、网络、暖气、电视使用情况、上门查看等方式进行综合判断房屋状态。

3)香港已开征

最具参考价值的就是香港。

今年6月28日,香港特别行政区政府公布了六项房屋政策新措施,其中有一项便是“空置税”。

香港的操作模式是:空置税由香港差饷物业估价署按年征收,主要针对闲置期满6个月,未进行居住使用也未出租的一手住宅征税,征收金额为一手房租金的两倍,就是空置税为评估出的年租金的200%。

举个例子,假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币,年租金就是72000港币,空置税达到144000港币。

也就是说,你不仅拿不到房租,还需要多交两倍的税,并且空置税是按年征收,空置时间越长,成本越高。

什么时候开征?

目前开征空置税并没有明确的时间表。

毕竟征税不是一件小事,它涉及到很多方面。比如空置房如何界定?税率怎么计算?如何避免作弊空间?……这些问题都需要考虑清楚。

中原地产首席分析师张大伟认为,空置税征收首先要明确对空置房的定义,目前操作难度较大。因此,空置税短期内不太可能实现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从空置税的征收看,难度也还是会比较大的,因为本身对于空置的界定比较困难,而且部分空置可能也是合理的,而且空置的具体表现也都不一样,这都容易带来空置方面征税的压力和困难。

对楼市什么影响?

作为“空置税”的坚定支持者,任志强多年来一直在呼吁出台用“空置税”抑制房价。

在任志强看来,通过“空置税”推动有钱人多买房,再用免税的方式倒逼着房子租出去,市场上房源多了,租房的人少了,房租就会降下来,房子租不出去,炒房的人就少了,由此形成良性循环。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于空置的现象,其实很大程度上也和炒房的现象挂钩,所以说提空置,其实也是为了提管控投资投机需求以及房产税等概念。

从空置率的情况看,部分是合理的空置,而部分空置则是投资投机所造成的,宁可空置也不出租的心态也存在。空置过多,使得房屋的居住属性受影响。

实际上空置本身也说明,购房的资金成本也会增加。尤其是空置后物业管理费用等依然需要交纳,这方面其实也需要相关政府部门关注。

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立说,征收空置税可以有效提高现有土地资源和房屋资源的使用效率。

现在有很多没有住人的空置房,使得很多资源被浪费。尤其是在一线城市和一些人口增加比较多的二线中心城市。这些城市的住房和人口的矛盾实际上比较突出,但又存在大量空置房屋,实际上不利于整个楼市平稳发展。


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