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天津房价|大数据呈现2020天津楼市!第4个完全没想到……

天津房价|大数据呈现2020天津楼市!第4个完全没想到……

岁末年初,又到了各路专家预测下一年房价的时候。

社科院报告,2020年楼市“小阳春”或难以再现;马光远认为,2020年楼市调控政策上会放松;丁祖昱预测,2020年政策会继续“放水”,但楼市不会是受益者……

到底哪个靠谱度更高呢?答案是:身边买房人的心态!

买的人多了,房价自然就涨了。这说到根上,其实就是供需的问题,因为供给弹性小,而需求弹性却很大。

SO,为了呈现当下买房人对2020年楼市的真实想法,天津365淘房特在微信公众号和31个置业交流群发起了《2020天津楼市预判》买房大调查!

此次调查历时一周,参与人数达10056人。调查结果已于1月4日第三季365淘房『年终盛典』上同步揭盖!

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下面就各项调查逐一说明。

1、2020年天津楼市政策会放松吗?

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51%的买房人认为2020年政策“会放松”,而认为“不会放松”和“很难说”的,占比仅为28%、21%。

也就是说,政策松动,已成为大多数买房人的共识。

其实,这也很好理解。因为天津已经有苗头了。

包括只做不说的限价放松、“止跌令”,以及还在路上的两个中关村限购放松、滨海新区限购放松、积分落户拟调整、海河英才计划再升级等,全都指向了一个方向——松动。

天津住建委也已公开表态,要加强预调微调,以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向,针对不同区域、不同群体等优化政策设计。

再加上中央层面,房住不炒、全面因城施策;2020年实现GDP翻一番;央行降准、存量房贷换锚LPR等。

基于这些信息,多数人得出2020年楼市会有放松!

2、2020年会出现“小阳春”吗?

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60%的买房人认为,会!而认为“不会”的仅占了约两成。

不知道,大家有没有发现,今年与去年的节奏很相似。

同样都是年底房价下跌、楼市出现政策放松预期、政治局会议没提房地产、降准公布。

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而且2019年底和2018年底一样,都出现了“翘尾行情”,略有不同的是,2018年只是新房翘尾,而2019年新房二手房一起“翘”。

基于此,2019年出现了楼市小阳春,2020年小阳春还会远吗?

再者,天津这些年一直有季节行情,再加上二手房市场中,天津外地人占比非常高,大约为60%。

所以历年经验,1月份是二手房市场的最低点。而3月份前后,气温回暖,外地人回津,楼市也会随着热起来。也就出现了常说的“小阳春”。

3、2020年天津房价的变化?

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那小阳春之后,房价是涨还是跌?55%的买房人,选择了“稳定”。

这也符合“房住不炒”、“ 稳地价、稳房价、稳预期”的大基调。

所以像2016年那样的“大水漫灌”,已经不可能再有了。而大跌也是不可能的。

记住,楼市调控是双向的,水多了加面,面多了加水。Zf想要的是“量起价稳”。

由此可以大胆预测,2020年房价不会大起大落,基本上会维持在跌不能超过85折,涨的话也不会超过10%。

还有22%的买房人认为,房价会继续下跌。

得此结论的人,可能是基于地价是房价之锚。

天津2019年卖了155宗宅地(含商住)、规划建面约1816万平米,同比上涨了35%。且刷新历史记录!

个别区域涨幅更高,翻倍涨!比如宁河区同比大涨292%,津南区同比大涨129%!

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但2019年的地价却降了。个别板块跌幅高达38%。

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而2019年的地,2020年的房。供应过量和地价失守的区域,2020年房价很难涨上去。

那天津房价会不会长期阴跌?不会!

一方面,主管部门提到了“保持房地产市场运行在合理区间”;另一方面,天津还处于城市化阶段,空间还很大。

4、你置业的首选区域是哪?

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这项调查结果,十分令人震惊。

56%买房人的首选区域竟然是市内六区!占比大幅超过去年!

看来365的粉丝和群友们实力真是杠杠的。

这说明了两点:一,调控期,“安全”第一位。买房人更倾向于核心地段,买房半径已回归到市区和市区边缘。

二,调控这三年多,改善需求被压抑。

从成交数据也可以看出,天津这些年都是“刚需为王”,75%的成交都是刚需,而改善只占了25%,相比北京65%的占比差远了。

尤其是市内六区,已积压了大约350万平米的改善需求了。这些需求并没有消失,而是被延后了。

再者,从土地端也可以看出,天津这些年卖的地大多集中在远郊、滨海和环城。

市区卖得地很少。2017年,7宗;2018年,5宗;2019年,7宗……

可以说,市区土地长期供不应求。而且政府已放出消息,市区地价不会再降了。

综上,基本可以得出2020年的几个趋势:

1)2020年,市场会回归市区。2)上三区改善属性强,天花板越来越高。

3)房价呈“哑铃状”,贵的更贵,便宜的更便宜。

4)楼市格局越来越倾向于“二八定律”,只有20%改善属性的楼盘会出现涨价现象。

因为只有改善客户能够承受溢价,刚需客户不承受任何溢价,只能拼价格。但是刚需盘再便宜,改善也不会买。

5、2020年二手房如何看?

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该项调查中,占比最大的是“有价无市,要卖出去就得降价”,为38%。

这也符合大多数人的体感。据365数据调查组数据,2019年天津二手房价格平均降了6.5%。

有一个样本。

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从2016年1月到2019年12月,万科四季花城出现了3个高点,第一个高点是2017年3月,第二个高点是2018年5月,而到了2019年3月,也有一个小小的凸起。

之后一路下滑,年底成交价基本在19000-20000左右,而2018年底是21000左右。

连挂牌价降了。2019年初时,房主挂牌价51%都集中在22000-24000元/平米;

而今年初,占比最多的是20000-22000元/平米,且还新增了17%的20000以下的房源。

可见,房主的预期也在微调。

2020年,基本可以判断,出现五花肉行情的概率很大,而只要有五花肉行情就适合置换。

6、2020年,你会选择出手吗?%E5%BE%AE%E4%BF%A1%E5%9B%BE%E7%89%87_20200109162744 天津房价|大数据呈现2020天津楼市!第4个完全没想到…… 天津资讯 落户买房

与去年相比,一个显著变化,观望人群少了。

去年观望人群占比达59%,而今年降到了39%。相应的,“会出手”和“不会出手”的占比比去年都增多了。

也就是说,肯定买房的人多了 ,肯定不买房的也多了。

这就是人群的分化。有一部分人对未来市场极度悲观。

而有一部分依然在出手买房,因为天津房价从2017年3月时的高点到现在已经跌了25%了,很多人看到了安全边际。

举个例子,比如上三区35000元/平米,下三区25000元/平米,就属于安全边际,就可以考虑出手。

7、你属于以下哪类人?

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占比最大的是“新天津人”,达48%,甚至超过了“天津土著”。

据官方数据,截至2019年11月30日,天津“海河英才”计划已累计引进各类人才落户23.5万人。

要知道,在调控期,新天津人是唯一的增量需求。哪里新天津人多,哪里楼市就能走出独立行情。

新天津人中约46%都来自北京,北京人(在北京工作的新天津人)入津的第一站就是武清。

所以今年武清楼市很是亮眼,原本以为是青铜,没想到最后成了王者,成交量涨幅高达79.6%!位居全市第一位!

正所谓“得北京人者得天下”就是这个道理。

其实很多高铁板块主打就是北京人。武清是第一站,南站就是第二站。所以除了武清外,还可以关注天津南站。

8、你置业的目的是什么?

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这个调查数据与去年的基本一致。刚需/投资和刚改/改善各占一半。

这说明什么问题?改善需求被压抑了。

刚改和改善都是偏改善,市场目前占比仅有25%,而改善人群的占比却高达50%。很明显,有部分需求还没有得到释放。

主要有两个原因:一,二手房市场不活跃,卖不出去,没有办法完成改善;二,限购限贷打压了大批改善需求。

不过,天津住建委已明确提出今年会“支持改善需求”。

而支持改善需求,降低二套首付的概率很小;相比之下,放开认房不认贷概率更大。

如果放开认房不认贷的话,那天津3-4万档会“补缺”,因为这一档是“塌陷”的。

2020年下半年的亮点就在这块。

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来源:天津365淘房网
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